Si deseas vender tu inmueble debes se consciente de la definición de estos dos conceptos. El valor de tu inmueble y el precio de mercado.
Establecer el precio de mercado de un inmueble, aparentemente es fácil, un tasador oficial nos puede documentar el valor de mercado y listo. Pero los vendedores, no siempre están de acuerdo con el importe acordado ya que en la cabeza del vendedor influyen muchas cosas, desde lo material a lo sentimental.
Como agentes inmobiliarios, nos encontramos en la tesitura de intentar convencer al propietario sobre ello para que el producto sea vendible y no pase meses y meses sin que nadie lo visite.
El coach inmobiliario Carlos Pérez, en su nuevo post nos explica su método para llevar acabo una tasación realista y efectiva de un inmueble, llevando a cabo los diferentes aspectos:
"Precio de Venta de un Inmueble: El Cuadro Comparativo.
Este método para fijar el precio de venta de un inmueble trata de lo siguiente:
Paso 1.- Crear un cuadro comparativo de precios de oferta de inmuebles en el mercado en la zona en que se encuentra el inmueble. No del precio de venta, (algo que sólo se puede saber si tienes acceso a los datos registrales de notariado o similar en los últimos meses; algo bastante difícil); sino de los precios de oferta en el mercado. Hablemos con propiedad.
¿Qué es un análisis comparativo de mercado? Este análisis es una metodología de trabajo para determinar el mejor precio de venta de un inmueble en una zona determinada. Este cuadro comparativo te ayudará a realizar la comparación de lo que quieres vender, con lo que el mercado está ofreciendo. En este caso es tu inmueble en paralelo con otros en la misma zona para fijar el valor comercial.
Los factores a tener en cuenta a la hora de colocar un precio son muy variados: el barrio donde se encuentra localizado el inmueble, el tamaño del mismo, la calle donde está, si posee o no escaleras, la antigüedad, si posee terraza o no, el estacionamiento, el estado de conservación del interior, etc.
El análisis para fijar el precio de venta un inmueble te ayuda a responder ¿contra quién compite el propietario?; ¿Cómo es la oferta y demanda en la zona? y si hay competencia en otras zonas similares.
Crear este cuadro es lo que lleva trabajo y tiempo; pero es un documento que abre los ojos a muchos propietarios que son consecuentes y que te harán caso si les demuestras que eres un profesional.
Una cosa es aconsejar, decir, que el inmueble debería tener un precio de venta de, por ejemplo, $120.000 y otra distinta es demostrar con cifras, que el precio de venta de $120.000 es el más aconsejable, porque la mayoría de inmuebles similares en esa zona tienen un precio similar.
| Precio de Venta de un Inmueble: Haz tus Deberes.
Crear un cuadro comparativo para defender el precio de venta de un inmueble es una de las herramientas más persuasivas que puedes utilizar para captar propiedades.
Por supuesto, hoy puedes encontrar apps en el mercado o sistemas de valoración online que te dan una información del inmueble más o menos buena para mostrarle al propietario. Esto ayudará a tu cuadro comparativo.
En este cuadro comparativo, que debes realizar uno por cada zona de tu ciudad o área de actuación, debe contener 10 inmuebles muy similares al que estas vendiendo. En cada cuadro debes incluir las características más importantes del los inmuebles para que sirvan de comparativa.
Cada inmueble listado en el cuadro debe contener: precio, metros cuadrados de área construida y área total, precio por metro cuadrado, ubicación, (= calle), nº de dormitorios, nº habitaciones, si cuenta o no con aparcamiento, jardín, etc. y calidad de acabados.
La influencia que tiene esta herramienta “de marketing” a la hora de negociar con el propietario. El 90% de los propietarios acceden a bajar el precio de venta y como consecuencia mis alumnos venden más rápido.
| Precio de Venta de un Inmueble: Educando al Propietario.
Paso 2.- Preparación de la primera entrevista. Una vez preparado el cuadro de comparativa para fijar el precio de venta de un inmueble en una zona determinada, se prepara una especie de guión para la entrevista con el propietario.
En el guión se incluye la forma en que vas a educar al propietario en esta primera entrevista. Le hablarás de la diferencia entre el precio y el valor de un inmueble; de cuáles son los factores que influyen en el precio de un inmueble… y por qué no se debe especular con un inmueble residencial, (=vivienda), de lo contrario se tendrá durante un año y medio o dos sin vender.
Informa al propietario que en la próxima reunión le presentarás una comparativa de precios de inmuebles similares al suyo en la misma zona. Si el propietario no quiere comparativa alguna, porque no quiere considerar si su precio es el adecuado, mejor retírate y que busque otro agente inmobiliario.
| Precio de Venta de un Inmueble: Primero Educa y Luego Muestra tu Profesionalidad.
Primero educa al propietario y luego muestra la comparativa. No lo hagas todo al mismo tiempo. La primera entrevista se debe enfocar a captar al propietario, (no el inmueble), conocer el inmueble, tantear las intenciones del propietario ,(= ¿puedo trabajar con este propietario?), y para educarlo en lo que va a venir.
En esta primera entrevista es donde debes decidir si captar ese inmueble o no. Un propietario intransigente siempre da problemas y te consume mucho tiempo. ¿Por que no ver la comparativa de inmuebles en la zona y luego decidir?
Mostrando el cuadro de comparativa en una segunda entrevista, consigues que el propietario perciba que has invertido tiempo y esfuerzo en darle un buen servicio. Todo se reduce a captar propietarios consecuentes y no propiedades. Fijar el precio de venta de un inmueble te será fácil si sigues esta estrategia de 2 fases.
Te puede resultar bastante trabajo hacer un cuadro comparativo de inmuebles por zonas, pero como agente inmobiliario debes conocer bien tu territorio y saber más o menos cual es el precio de venta de un inmueble dependiendo de la zona. y si tienes acceso a un software o app de valoración utilízalo."
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